第三方企业“入局”改造，广州老旧小区“黄石花园模式”探路可持续更新

近年来，广州在老旧小区改造领域持续探索，涌现出业主自筹原拆原建、政府主导维修加固等多种模式。然而，近日白云区黄石花园的改造实践，为这一民生工程提供了一个全新的解题思路——引入非业主的第三方企业，以“设计-施工-运营”一体化（EPCO）模式参与改造，其成功经验引发了广泛关注。

破解“协调难”困局，第三方企业另辟蹊径

始建于1993年的黄石花园，是广州地铁重大项目的拆迁安置小区，其特殊性在于居民构成极为复杂，汇集了拆迁户、单位福利房住户和商品房业主，形成了“一旧两少、三多、四难”的治理难题。居民来源分散、利益诉求多元，使得依靠业主自筹资金进行改造的协调成本极高，难以推行。

面对这一困境，白云区另辟蹊径，在政府财政投入之外，引入市场力量。2023年8月，通过公开招投标，链家旗下的愿景集团成为合作方，开启了政府与企业联合出资、企业全链条参与的EPCO改造新模式。

“公房转换”反哺社区，实现多方共赢

该模式的核心在于“盘活存量，反哺社区”。在改造中，政府出资2000多万元用于

愿景集团获得了小区66套闲置直管公房的经营权，将其统一设计、改造成现代青年公寓并对外出租。目前，这些公寓出租率已达91%，租户多为周边产业园的年轻白领。稳定的租金收入，不仅为企业带来了预计8-10年回本的可持续经营前景，更成为反哺社区的“活水”。企业利用部分收益，将3100平方米的架空层改造为集茶饮、非遗工坊、智慧驿站、乒乓球室、儿童活动区于一体的社区共享服务中心，极大地丰富了居民的公共文化生活。

“以前小区被外人叫做‘黄石村’，现在焕然一新，幸福感提升了很多。”居民王蕴仪的感受道出了改造带来的显著变化。

“黄石模式”能否复制推广？

黄石花园的成功，关键在于其“两个分散”的特点：业主产权分散和闲置公房房源分散。这恰恰为专业第三方企业提供了用武之地。广州市城市规划勘测设计研究院专家汤懿鸣将其归纳为“公房转换模式”，即通过盘活闲置公房收益，覆盖改造成本，实现财务平衡与可持续推进。

愿景集团项目经理董煌表示，该模式复制的关键在于小区是否拥有足够的闲置公房资源，能够通过市场化运营实现项目平衡。目前，这一模式已在北京、上海等20多个城市得到验证。

据悉，广州已计划在省医宿舍、东方小区等具备条件的老旧小区继续试点第三方企业EPCO模式。未来，这些项目能否顺利复制“黄石经验”，不仅关系到更多老旧小区的焕新前景，也为全国城市更新工作提供了极具价值的“广州样本”。