城市更新进行时：旧空间里的新天地

在城市发展的长河中，城市更新正成为一道亮丽的风景线。老旧小区里，破损的外立面穿上“新衣”，加装的电梯连通便民之路；历史街区中，传统建筑与现代元素碰撞出独特的火花；高架桥之下，曾经杂乱的“边角料”，摇身一变成为靓丽的“风景线”……这一幕幕图景，正是城市更新的生动实践。

为何要改？

数亿人居住的老旧空间亟待焕新。过去几十年，城市建设飞速发展，但一大批建于上世纪的小区逐渐“掉队”。据标准，建于2000年以前，失养失修严重、配套不完善、功能不匹配的住宅小区都属老旧小区范畴。这些小区缺乏电梯、停车位、绿地和物业管理，老人爬楼困难，车辆进出受限，公共空间缺失，活动场所匮乏，不仅“住得旧”，更是“住得难”。2024年，城镇老旧小区改造新开工5.6万个，更新改造各类老化管线超过5万公里，加装电梯2.5万余部，增设停车位超过50万个。住房和城乡建设部部长倪虹表示，2000年以前建成的城市老旧小区将全部纳入城市更新范围。城市更新不同于新区开发，是一项复杂的系统工程，需要不断创新。从“建新”到“更新”，意味着城市治理逻辑的深刻转变，对居民而言，它连着人们对“好生活”的真实期待。

钱从哪来？

老旧小区改造动辄上千万、上亿元，资金从何而来？不能仅靠政府财政，还要吸引更多社会资本。近年来，多地积极探索政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资模式。在北京，改建资金来源包括政府补贴、产权单位出资、公房出售集资、居民自筹等方式。在“申请式退租”机制下，政府承担居民腾退补偿，社会资本负责空间改造和后期运营，通过租金收益实现成本回收。江苏无锡蓝系列园区更新项目采用政府引导的“社会企业投资+运营”模式，实现多方共赢。广东深圳妇儿大厦改造项目创新公共服务投融资模式，以自营、联营、合营收益和房屋租金形式拓展收入来源。

怎么改？

从“面子”到“里子”，从“改造”到“更新”。住房和城乡建设部副部长秦海翔指出，这轮城市更新将围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”四大目标推进，杜绝“面子工程”“形象工程”。更新要从“里子”动手，注重街巷环境和风貌提升，提升基础设施。在北京姚江胡同，改造团队摸索出“预留接口+自主改造”的方式解决下水道问题，如今胡同既有咖啡馆、花店、共享活动室，又保留了原居民和邻里关系。在北京中海大吉巷项目中，设计团队在推进基础工程时保护历史建筑文脉，最大程度还原建筑风貌。更新还强调“文化活化”，康有为故居等文保建筑经数字建模后原貌复建，成为文化与生活融合的新磁场。建筑师朱小地认为，片区更新必须纳入整体系统，城市更新也成为检验“治理能力现代化”的缩影。

谁说了算？

改造的不只是空间，更是治理方式。如今强调“多方协同”，街道、设计院、平台公司、施工单位多线协作。在北京胡同更新过程中，“议事机制”成为高频词，项目团队要与居民多轮沟通，达成共识。姚江胡同提供了一个样板，政府、平台公司和民营运营方协同，实现租金收益与社会满意度的双提升。朱小地指出，需要“主理人”在空间和人之间建起温柔的连接。中海大吉巷城市更新项目景观负责人方红梅表示，早期会对周边居民需求做整体调研，最终为北京二环内新增绿地空间，为居民提供好去处。

改成什么样？

让人愿意留下，是城市更新的终极标准。老旧街区拒绝走“网红街”套路，采用“小而美、软而慢”的低密度更新思路。成都玉林东路改造引入“金角银边”理念，将闲置区域打造成休闲座椅、集市书摊等功能区，充分利用地下空间，引入新型业态。在北京烂缦胡同，负责招商运营的张爽介绍，更多是看业态是否匹配，不能一味追求热闹，要兼顾居民的节奏和街区的整体气质。姚江胡同主理人闻婷强调“长期主义”，携手共建新社区、打造城市更新生态系统。城市更新不能变成“景观工程+商业嫁接”的套路，而应建立“可供使用、可被维护、可以生长”的新机制。

城市更新，是行动中的科学。作为一个多方参与、利益交织的系统工程，它没有现成答案，需要在真实的街区和日常的生活中边走边试。只有在持续实践中不断调整、完善路径，才能建立起清晰的协作机制和治理边界。汇聚各方力量，形成共识、推动共建，城市更新才能真正迈向高质量、可持续的未来。