从“增量扩张”到“存量焕新”：城市更新迈向高质量发展

随着中国城镇化进程迈入新阶段，城市发展逻辑正经历一场深刻的范式转换。告别过去大拆大建的粗放模式，城市发展的重心已从“增量扩张”全面转向“存量提质”。2026年以来，武汉、成都、深圳、济南等多地密集出台新政与实践案例，标志着城市更新已不再是一句口号，而是成为构建房地产发展新模式、提升居民生活品质的核心路径。这场以“焕新”为名的变革，不仅重塑着城市的物理空间，更在重新定义着城市发展的价值取向。

告别大拆大建，存量时代全面来临

过去数十年，中国城市面貌的改变主要依赖于土地的快速扩张和新建筑的拔地而起。然而，随着土地资源日益稀缺和生态环境约束趋紧，这种“摊大饼”式的发展模式已难以为继。2024年中央经济工作会议将城市更新的表述由“大力实施”升级为“高质量推进”，这不仅是措辞的变化，更是发展理念的根本性变革。

目前，全国城市更新工作明显提速。2026年，这一趋势更加显著。多地政府开始意识到，城市的核心竞争力不再仅仅取决于高楼大厦的数量，更取决于既有空间的利用效率和生活品质。因此，“存量提质”成为共识。这一转变意味着，未来的城市建设将更多地聚焦于对既有建筑、街区和基础设施的改造、活化与升级，通过“绣花功夫”来提升城市的精细化管理水平和综合承载力。

民生为本，让城市更具温度与韧性

城市更新的最终目的是服务于人。在多地的实践中，改善民生福祉被置于首要位置。从老旧小区的燃气改造到口袋公园的建设，从排水管网的升级到危旧房屋的修缮，一系列“微改造”项目正让城市变得更加宜居、安全和有韧性。

以山东济南为例，城市更新并非简单的推倒重建，而是注重对历史文脉的传承与保护。在对老城区的更新中，济南采用传统工艺进行保护性修缮，原汁原味地保留了“家家泉水，户户垂杨”的独特风貌。同时，通过实施雨污分流、疏浚清淤等工程，不仅恢复了街区的历史韵味，更提高了街区的自然排水行洪能力，实现了文化传承与生态优化的双赢。

在河南许昌，老旧小区的燃气改造工程让居民用上了“放心气”，解决了长期以来的安全隐患。而在重庆，累计完成的两万余户农村危房改造，则直接关系到基层群众的安居乐业。这些看似细微的改变，实则是城市更新中最温暖、最坚实的注脚，让发展成果更多更公平地惠及全体人民。

产业激活与空间再造，释放城市新活力

除了改善民生，城市更新也是激活产业、盘活低效用地的重要手段。面对存量空间，如何通过功能置换和产业升级来释放新的经济动能，成为多地探索的重点。

武汉市近期出台的《关于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》便是一个典型例子。政策鼓励将已建成闲置低效的商业办公用房、旅馆等存量房屋改建为租赁住房，这不仅有助于消化商业地产库存，也能有效增加保障性租赁住房供给，缓解新市民的住房压力。同时，武汉还鼓励“工业上楼”，通过提高容积率、减免配套费等措施，引导产业向空中发展，为制造业转型升级腾挪出宝贵的空间。

在宁波，作为制造业大市，其城市更新条例专门设立了“低效产业用地更新”章节，鼓励“工业上楼”及功能混合利用，并对符合条件的低效工业用地分割转让、提高容积率不增收土地价款作出规定。这种因地制宜的政策创新，旨在通过空间的集约利用，为产业跃升注入持久活力。

法治护航，为城市更新提供制度保障

城市更新是一项复杂的系统工程，涉及多方利益，往往面临历史遗留问题多、审批流程繁琐等挑战。因此，通过立法和制度建设为城市更新保驾护航，成为多地的共同选择。

2026年5月1日起施行的《山西省城市更新条例》明确要求，将历史文化保护传承融入城市更新，并建立“先调查后建设、先考古后出让”的保护前置制度。这一规定从法律层面确立了保护优先的原则，防止在更新过程中对历史文化资源造成破坏。

同样，《成都市城市更新条例》也将于2026年6月1日起施行，该条例特别针对城市更新中常见的历史遗留问题，要求研究制定分类处置方案，推动问题妥善解决。此外，武汉市也在审批提速、复合利用等方面推出新招，旨在优化营商环境，吸引更多社会资本参与城市更新项目。

这些地方性法规和政策的出台，标志着城市更新正逐步走向规范化、法治化轨道。通过建立清晰的规则和预期，可以有效降低更新过程中的不确定性，保障各方合法权益，确保城市更新工作行稳致远。

宏观蓝图：“十五五”规划锚定发展方向

在地方实践如火如荼推进的同时，国家层面的顶层设计也已提上日程。“十五五”城市更新规划纲要以一系列量化指标，锚定了未来五年的发展方向。

根据规划蓝图，高质量推进城市更新将聚焦于以下几个关键领域：一是大规模建设改造各类管网，包括约20万公里的城镇燃气管网、17.5万公里的排水管网和供水管网、10万公里的污水管网以及12万公里的供热管网，并同步推进智慧化改造；二是全面改造城镇危旧房约50万套（间），老旧小区约11.5万个；三是更新改造约1500个老旧街区和厂区。

这一宏大的蓝图不仅展示了国家推进城市更新的决心，也为相关产业的发展指明了方向。从管网改造到智慧城市建设，从房屋修缮到环境提升，巨大的投资和建设需求将催生新一轮的城市发展机遇。

一场关乎未来的深刻变革

从“大拆大建”到“绣花功夫”，从追求速度到注重质量，中国城市更新正步入深水区。这场变革不仅仅是物理空间的重塑，更是一场关乎城市发展模式、治理能力和价值取向的深刻转型。

在济南，我们看到了文脉的延续；在武汉，我们看到了产业的激活；在成都和山西，我们看到了法治的护航。这些地方的实践共同勾勒出一幅多维协同、全面升级的城市更新新图景。未来，随着“十五五”规划的逐步落实，更多城市将加入到这场“存量焕新”的行动中来。

城市更新的最终目标，是建设宜居、韧性、智慧的城市新样板。这需要政府、市场、社会和市民的共同努力。当每一寸土地都被精心呵护，每一栋老建筑都被赋予新生，每一位居民的需求都被认真对待，城市才能真正成为人民追求美好生活的有力依托。这场深刻的变革，必将为新型城镇化的高质量发展写下坚实而精彩的注脚。