小城大策：诸暨“以旧换新”激活楼市

2026年3月，浙江省诸暨市商品住宅“以旧换新”政策成效初显——已带动新建商品住宅销售483套，成交金额达11.2亿元。这一数据不仅体现了政策对房地产市场的有效刺激，更折射出地方政府在稳楼市、促更新、惠民生多重目标下的系统性探索。诸暨的实践，为全国中小城市破解房地产库存压力、推动城市有机更新提供了可复制、可推广的样本。

精准锚定需求：从“群众想换”到“政策能换”

诸暨市并未采取“一刀切”的行政推动，而是以扎实调研为基础，精准识别改善性住房需求的真实痛点。考虑到当地90%以上的二手房交易依赖中介机构，政府主动走访70余家头部中介，深入摸排挂牌业主和潜在购房者的意愿。同时，依托自主研发的“房小二”房屋交易信息化平台，对历史交易数据进行深度挖掘，精准刻画出意向换购人群画像。

在此基础上，诸暨科学界定了“旧房”范围：聚焦老城区核心区域、2005年前建成、面积不超过144平方米的住宅。这一标准既排除了房龄过新或面积过大的非典型“老破小”，又避免了将危旧房简单纳入而引发安全风险，实现了政策靶向性与可操作性的统一。更重要的是，该举措以“以换代拆”的思路，为未来城市更新储备了空间资源，形成“市场去库存”与“城市微更新”的良性循环。

打破机制壁垒：从“有限选择”到“全盘开放”

过去，不少城市的“以旧换新”试点往往限定于特定国企开发的楼盘，导致新房选择面窄、价格缺乏弹性，群众参与意愿不高。诸暨则反其道而行之，彻底打破“内部消化”的封闭逻辑，将全市所有取得预售或现售许可的新建商品住宅全部纳入换购清单库。开发商自愿申报、购房者自由选择，真正实现了“让市场说话”。

这一开放姿态极大释放了消费潜力。购房者不再被束缚于少数项目，而是可以根据自身偏好、预算和区位需求，在全市范围内挑选心仪的新房。这种尊重市场规律的做法，不仅提升了政策吸引力，也倒逼房企提升产品力和服务质量，形成良性竞争格局。

流程再造提效：从“多头跑腿”到“一站办结”

为降低交易成本、提升服务体验，诸暨对“以旧换新”流程进行了系统性优化。实行“一次性告知、一站式受理”，仅需提供身份证和房产证两份材料，其余资格审核由后台部门联动完成。评估环节通过公开招标建立专业机构库，由收购方随机选取三家机构独立评估，取平均值作为收购参考价，确保公平透明。

更关键的是，政府引入全程代办机制，专人跟进从旧房评估、协议签订、新房选购到产权过户的全链条服务。这种“保姆式”服务极大减轻了群众负担，显著缩短交易周期，使“以旧换新”从复杂的资产置换变为便捷的民生服务。

创新金融工具：房票+购房券双轮驱动

诸暨在支付机制上大胆创新，推出“房票+购房券”组合模式。房票金额依据旧房市场评估价值确定，由国有平台公司承担兑付责任；同时按房票金额的10%额外发放购房券（最高10万元），由财政资金保障。两者可叠加使用，直接抵扣新房房款，且允许多张票据合并使用，灵活适配不同价位房源。

这一设计既保障了旧房变现的确定性，又通过财政补贴进一步降低换房门槛，有效撬动了改善型需求。更重要的是，资金来源明确区分——国企负责房票、财政承担券补，权责清晰，风险可控。

盘活存量资产：旧房不止于“收储”

收购来的旧房如何处置？诸暨的答案是：分类利用、多元盘活。对于地段优越、结构良好的旧房，优先以低于市场价的租金面向低保户、新就业大学生等群体出租，并引入专业化运营；其余房源则市场化出租，实现资产保值。同时，这些优质存量资产还可用于抵押融资，降低国企融资成本，推动“沉睡资产”转化为可持续现金流。

这种“收—租—融”一体化模式，不仅解决了旧房后续管理难题，更实现了社会效益（保障住房）与经济效益（资产增值）的双赢，彰显了国有资产在服务民生中的创新价值。

小城大策，示范意义深远

诸暨虽为县级市，但其“以旧换新”政策展现出高度的系统思维与制度智慧。它不是简单的促销手段，而是一场融合住房改善、城市更新、资产盘活与财政金融创新的综合改革。在当前全国多地面临房地产调整压力的背景下，诸暨经验表明：唯有坚持以人民为中心、尊重市场规律、强化机制创新，才能真正激活楼市新动能，走出一条稳市场、惠民生、促发展的高质量路径。