城市更新：从拆建到提质的转型

2026年3月13日，《中国建设报》刊发题为《强化规划引导高质量推进城市更新》的权威解读文章，系统阐述了当前我国城市更新工作的战略定位、实施路径与关键举措。该文紧扣2026年政府工作报告中“高质量推进城市更新”的部署要求，强调以科学规划为引领，统筹资源要素，推动城镇老旧小区、城中村等重点区域改造，旨在提升城市功能品质、增强居民获得感，并构建长效可持续的城市更新机制。

一、城市更新：从“拆建”转向“提质”的战略升级

过去几十年，我国城镇化进程迅猛，大量城市建设以增量扩张为主。然而，随着城市发展进入存量时代，单纯依赖土地财政和大拆大建的模式已难以为继。在此背景下，城市更新被赋予新的历史使命——不再只是物理空间的改造，而是涵盖社会、经济、生态、文化等多维度的系统性提升。

2026年政府工作报告明确提出“稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，标志着城市更新正式从“规模扩张”迈向“内涵提升”。这一转变不仅回应了人民群众对宜居环境的迫切需求，也契合国家推动高质量发展、实现“双碳”目标的战略方向。

二、以“城市体检”精准识别更新需求

文章指出，高质量推进城市更新的前提是“摸清家底”。为此，必须高质量开展“城市体检”工作。所谓城市体检，即通过系统化、数据化手段，全面诊断城市运行中的短板弱项，包括基础设施老化、公共服务不足、安全隐患突出、生态环境退化等问题。

体检坚持“问题导向”与“目标导向”相结合，不仅要找出“哪儿要更新”，还要评估“哪儿能更新”。通过分类分级汇总问题清单、绘制“问题地图”和“更新潜力地图”，为后续规划编制提供精准依据。更重要的是，城市体检不是一次性动作，而应形成“发现问题—更新解决—效果评估—巩固提升”的闭环工作机制，确保更新行动有的放矢、持续优化。

三、构建“三级规划体系”强化顶层设计

为避免城市更新碎片化、短期化，文章强调必须高质量编制城市更新规划，并构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级实施体系：

专项规划在城市层面统筹全局，明确更新重点区域、任务清单和项目库，划定城市更新片区；

片区策划聚焦资源整合与整体运营，统筹资金、土地、政策等要素，合理打包生成项目包，提出综合实施要求；

项目实施方案则细化到具体项目的规划、建设、管理与运营全链条，确保可落地、可评估、可持续。

这一规划体系打破了以往“头痛医头、脚痛医脚”的局限，实现了从宏观战略到微观操作的有效衔接，为城市更新提供了系统性解决方案。

四、推动“投建营一体化”激发市场活力

城市更新投入大、周期长、回报慢，若仅靠政府财政难以持续。文章特别强调，要注重“投资、建设、运营一体化”推进，在项目谋划初期就引入运营思维，吸引市场主体提前介入。通过长期运营收益反哺前期改造投入，形成良性循环。

同时，需充分调动多元主体参与：企业发挥专业能力与资本优势，产权人积极参与改造决策，街道社区搭建沟通平台，专业团体提供技术支撑，公众广泛参与共商共建。唯有推动“有效市场”与“有为政府”更好结合，才能破解资金瓶颈、提升实施效率、增强社会认同。

五、城市更新是面向未来的城市治理工程

高质量推进城市更新，不仅是改善人居环境的民生工程，更是提升城市韧性、竞争力与可持续发展能力的关键抓手。其核心在于以规划为引领，以问题为导向，以机制为保障，以多元共治为基础。未来，随着政策体系不断完善、实施路径日益清晰，我国城市更新将逐步从“运动式改造”走向“制度化、常态化、精细化”治理新阶段，为建设宜居、韧性、智慧的现代化城市奠定坚实基础。