深圳调整城市更新政策，推动项目落地

2026年3月1日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号），自2026年3月16日起正式施行。这一新规标志着深圳在房地产市场深度调整与城市高质量发展双重背景下，对城市更新机制作出关键性优化——取消未审批更新项目的保障性住房配建奖励容积，并允许合理调整土地移交率。此举旨在破解当前大量城市更新项目“停摆”困局，激发市场活力，同时通过更系统的方式统筹保障性住房供给。

一、背景：城市更新陷入“停滞期”，政策亟需松绑

近年来，受宏观经济环境、融资收紧及市场预期转弱等多重因素影响，深圳大量城市更新项目推进缓慢，部分项目甚至长期“烂尾”。开发商资金链紧张、拆迁谈判难度加大、保障房配建成本高企等问题叠加，导致市场主体参与意愿显著下降。与此同时，原有限定的土地移交率和强制配建保障房要求，在当前市场环境下被普遍视为加重开发负担的制度性障碍。

在此背景下，深圳市政府审时度势，出台本通知，核心目标是“稳妥推进城市更新项目实施”，通过制度松绑与机制优化，推动“沉睡”项目重启，稳定房地产投资与住房供应基本盘。

二、核心调整一：取消保障房配建奖励，减轻开发负担

通知第二条明确指出：未完成城市更新单元规划审批的项目，原则上可不配建保障性住房，且取消原有的“保障性住房奖励容积”政策。

过去，为鼓励开发商配建保障房，深圳曾实行“配建越多、奖励容积越高”的激励机制。但在实践中，该政策反而增加了项目复杂性和成本不确定性。如今，新规将保障房建设责任从单一项目“摊派”转向政府统筹——由市、区主管部门通过“新增建设、存量盘活、多元收购”等多渠道落实保障房筹集任务，不再依赖更新项目“输血”。

值得注意的是，通知特别强调：旧工业区改造为保障性住房的项目仍适用原有配建规定，表明政府对产业空间转型支持保障房建设的路径依然保留，体现政策的精准性与灵活性。

三、核心调整二：合理核定土地移交率，简化审批流程

土地移交率（即项目需无偿移交政府用于公共设施、道路、绿地等的用地比例）一直是更新项目成本控制的关键变量。过去，法定图则和更新计划对移交率有刚性约束，调整程序繁琐。

新政策第一条规定：对于未完成规划审批的项目，在满足交通、教育等配套设施承载能力前提下，可结合实际情况合理核定土地移交率，并直接在更新单元规划中确定，无需再走“计划调整”程序。但同时设定底线——实际移交面积不得小于“基准土地移交用地面积”，确保公共利益不受损。

这一调整大幅提升了规划弹性，使项目可根据地块条件、社区需求和经济可行性动态优化方案，有助于提高项目落地效率。

四、强化多元协同：金融、政府、市场主体共解困局

面对大量陷入债务或法律纠纷的停滞项目，通知第四条提出系统性解决方案：

区政府和前海管理局需引导各方（包括业主、债权人、开发商）合理调整预期；

金融机构被鼓励提供并购贷款、专项信贷等支持；

金融资产管理公司可介入开展资产重组或破产重整，盘活“僵尸项目”。

这标志着深圳城市更新从“纯市场化推进”转向“政府引导+金融赋能+市场运作”的综合治理模式，凸显风险化解与民生保障并重的治理思路。

五、政策意义：从“摊派式保障”走向“系统化统筹”

此次调整并非削弱住房保障力度，而是优化实现路径。通过将保障房建设从分散的更新项目中剥离，交由政府统一规划、集中建设，既能保证保障房品质与配套，又能降低商品房开发成本，实现“双赢”。

长远来看，这一改革有助于重建市场信心，激活城市更新引擎，为深圳在“十四五”后期稳增长、惠民生、促转型提供有力支撑。同时，也为全国超大城市在房地产新周期下如何平衡城市更新与住房保障提供了“深圳方案”。

2026年深圳城市更新新政，是一次务实而深刻的制度调适。它既回应了市场的现实困境，又坚守了公共利益底线，展现出超大城市在复杂经济环境中推进高质量城市发展的治理智慧。随着3月16日正式施行，一批“沉睡”项目有望重获新生，深圳的城市面貌与住房结构或将迎来新一轮有序演进。