原拆原建：哈尔滨破解城市更新难题

一、政策背景：直面城市更新中的“老大难”问题

随着我国城镇化进程进入高质量发展阶段，许多老工业城市和省会城市正面临大量老旧住宅房屋的安全隐患与功能退化问题。黑龙江省哈尔滨市作为东北地区的重要中心城市，拥有大量建于上世纪中后期的住宅建筑，其中不少已出现结构老化、设施落后甚至被鉴定为危险房屋的情况。然而，长期以来，危旧房改造工作推进缓慢，主要受制于居民协调难度大、审批流程复杂、资金筹措困难等多重障碍。

为系统性破解这一民生难题，2026年2月27日，哈尔滨市人民政府正式印发《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》（以下简称《意见》），标志着该市在城市更新领域迈出关键一步。这项新政以“政府引导、业主自愿、尊重历史、因地制宜、保证安全、于民有利”为核心原则，为国有土地上的危旧住宅提供了一套可操作、可持续的更新路径。

二、适用范围明确：聚焦三类重点住房，排除特殊情形

《意见》精准界定了政策适用对象，主要包括以下三类住宅：

1.经专业机构鉴定为C级或D级的危险住宅房屋——这类房屋存在明显结构安全隐患，亟需通过翻建或重建消除风险；

2.因国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等历史原因遗留下来的非成套住房——此类住房往往产权关系复杂、配套设施缺失，居民改善居住条件的愿望强烈；

3.居民自主出资意愿强烈、改造积极性高的老旧住房——强调“业主自愿”原则，充分尊重居民主体地位。

同时，《意见》也明确了不适用的情形：包括文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑等法定保护对象；以及已被纳入成片改造、征收或土地储备计划的房屋，仍按原有政策执行。这种“分类施策、精准覆盖”的设计，既保障了政策的针对性，也避免了与既有城市更新项目的冲突。

三、机制创新：构建协同高效的工作体系

为确保政策落地见效，《意见》要求各区县（市）政府建立由主要负责人牵头的部门联席会议制度，整合住房城乡建设、自然资源、不动产登记及街道（乡镇）等多方力量，形成“上下贯通、部门协同、属地负责”的工作机制。办公室设在住建部门，统筹协调项目推进中的规划、审批、产权、资金等关键环节。

这一机制设计有效打破了以往“多头管理、各自为政”的行政壁垒，提升了政策执行效率，也为居民参与更新提供了清晰的对接渠道。

四、技术路径清晰：区分“翻建”与“重建”，兼顾安全与品质

《意见》将危旧房更新分为“原址翻建”和“原址重建”两种模式，并分别设定技术规范：

原址翻建适用于单栋或多栋危旧住宅，须遵循“四不”原则：不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系。值得注意的是，居民原有的土地使用权和房屋所有权无需注销，也无需重新办理供地审批手续，极大简化了产权流程。

原址重建则面向可连片整合的多栋老旧小区，允许在“不改变用途、基本不扩大用地总量、基本不突破用地红线”的前提下，建设多层或高层建筑，优化空间布局，并增设公共活动空间与公共服务设施，推动打造“宜居、绿色、智慧”的现代化小区。

此外，政策还体现高度灵活性：对不影响周边建筑的项目简化规划审批；对受历史条件限制难以满足现行规范的，可参照建设年代法规或与周边现状协调原则处理；保留一层临街住户原有开门现状，维持其产权性质；人防工程按原面积恢复，无法达标者免于补建或缴纳易地建设费。

五、民生导向鲜明：以“于民有利”为核心价值

整部《意见》贯穿“民生优先”理念。通过降低审批门槛、保留产权权益、鼓励连片改造、提升居住品质等措施，切实减轻居民负担，激发群众参与更新的积极性。尤其对低收入群体和老年住户而言，原地改善居住条件而不被迫搬迁，是维护社区稳定与社会公平的重要保障。

为全国城市更新提供“哈尔滨样本”

哈尔滨此次出台的危旧房改造新政，不仅回应了本地居民的迫切需求，更在全国范围内探索出一条“政府引导+居民主体+制度创新”相结合的城市有机更新路径。在人口结构变化、房地产转型与城市治理现代化的多重背景下，这一政策具有重要的示范意义，有望为其他老工业城市和高寒地区城市提供可复制、可推广的经验。