东莞出台既有建筑功能调整新规
建设快讯 2025-11-20
【导读】2025年11月14日，东莞市住房和城乡建设局与东莞市自然资源局联合印发《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查管理办法》，并将于2025年12月15日正式施行。这一新规旨在优化营商环境、盘活存量资源、提升城市更新效率，通过建立规划与消防联合审查机制，为既有建筑的合理再利用提供制度保障和操作路径。
2025年11月14日，东莞市住房和城乡建设局与东莞市自然资源局联合印发《东莞市既有建筑改变使用功能规划消防联合审查管理办法》（以下简称《办法》），并将于2025年12月15日正式施行。这一新规旨在优化营商环境、盘活存量资源、提升城市更新效率，通过建立规划与消防联合审查机制，为既有建筑的合理再利用提供制度保障和操作路径。
一、背景：城市更新需求催生制度创新
随着城市化进程不断推进，东莞作为粤港澳大湾区重要节点城市，面临着大量既有建筑功能老化、业态落后、空间利用效率不高等问题。如何在不新增建设用地的前提下，通过改造既有建筑实现功能升级、产业转型和民生改善，成为城市高质量发展的关键课题。
在此背景下，《办法》应运而生。它依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国消防法》以及国家关于城市更新的最新政策导向，结合《东莞市优化营商环境条例》，构建了一套适用于本地实际的既有建筑功能调整管理机制。
二、核心机制：“正面清单+负面清单”双轨管理
《办法》最大的亮点在于采用“正面清单”与“负面清单”相结合的管理模式，明确哪些改造行为可以简化流程、哪些则被严格禁止。
正面清单涵盖八类情形，主要包括：
商业建筑内部业态自由调整（如商场变餐厅、KTV、健身房等）；
办公建筑转为商业用途（限非工业办公且高度低于100米）；
工业厂房、仓库在不提高火灾危险等级前提下互换功能；
增设室外消防设施（如疏散）且不影响周边环境；
非居住存量房改建保障性租赁住房；
纳入老旧小区改造范围的项目；
同一规划用途下的内部业态调整。
这些情形在满足“不增加面积、不改变结构、不变更证载用途”等前提下，可免于办理建设工程规划许可证，仅需按程序办理消防设计审查或备案，大幅降低企业合规成本。
负面清单则划出红线，明确七类严禁擅自变更的情形，包括：
非住宅改为住宅或公寓；
住宅改为餐饮、娱乐、宠物医院等易扰民项目；
改为易燃易爆、危废存储等高风险用途；
擅自改变公共配套设施、地下车库、人防工程用途；
封闭架空层、加建隔层等违法扩建行为。
此举既释放了市场活力，又守住安全底线，体现了“放管结合、分类施策”的治理智慧。
三、配套支持：五年过渡期政策助力公共服务落地
针对社区嵌入式服务设施建设，《办法》还特别引入“五年过渡期”支持政策。符合条件的合法建筑，在用于养老、托育、教育等非营利性公共服务时，可暂不变更土地用途，享受五年政策缓冲期。期间，住建部门可依据原规划许可文件办理消防审查验收。
这一安排有效破解了公共服务设施“用地难”问题，鼓励社会资本参与民生项目，同时通过签订监管协议、明确权责边界，确保政策不被滥用。
四、实施保障：强化技术评估与相邻权协调
《办法》强调，既有建筑改造必须符合国家工程技术标准，并鼓励委托专业机构开展消防安全与结构安全评估。此外，建设单位需依法处理相邻权关系，避免因改造引发邻里纠纷。
在审批流程上，《办法》明确正面清单项目可凭原规划许可证直接申请施工许可，简化手续；同时废止2023年旧版操作指引，实现政策统一与更新。
五、展望：推动城市有机更新，激发存量空间活力
该《办法》的出台，标志着东莞在城市更新领域迈出制度化、精细化的重要一步。通过打通规划与消防审查壁垒，降低合法合规改造门槛，不仅有助于盘活闲置楼宇、促进产业升级，也为保障性住房、社区服务、小微商业等多元需求提供空间载体。
未来，随着正负面清单的动态调整和配套细则的完善，东莞有望形成一套可复制、可推广的既有建筑再利用“东莞模式”，为全国城市更新实践提供有益参考。
东莞出台既有建筑功能调整新规
