《东莞物业评标细则》施行

2025年10月14日，东莞市住房和城乡建设局正式印发《东莞市物业服务评标细则》（东住建规〔2025〕11号），该细则将于次日，即2025年10月15日起正式施行。作为规范全市物业服务招投标活动的重要制度性文件，《评标细则》的出台标志着东莞在推进物业管理规范化、透明化、专业化方面迈出关键一步。这一政策不仅为开发商、物业服务企业及业主大会提供了明确的操作指引，也为构建公平竞争、优质高效的物业服务市场环境奠定了坚实基础。

一、政策背景：推动物业管理高质量发展

近年来，随着城市化进程加快和居民生活水平提高，物业服务在社区治理中的作用日益凸显。然而，部分住宅项目在前期物业管理招投标过程中存在程序不规范、评标标准模糊、专家评审机制不健全等问题，导致服务质量参差不齐，业主满意度不高。为此，东莞市住建局依据《中华人民共和国招标投标法》《广东省物业管理条例》等法律法规，结合本地实际，制定出台了《东莞市物业服务评标细则》。

该细则旨在通过建立科学、公正、透明的评标机制，确保物业服务招投标活动依法依规进行，防止围标、串标等违法违规行为，切实维护招标人、投标人及广大业主的合法权益，推动物业服务行业健康有序发展。

二、核心内容：构建全流程评标管理体系

《评标细则》共分为八个部分，涵盖评标基本原则、评标委员会组建、评标准备、初步评审、详细评审、中标候选人推荐等多个环节，形成了一套完整、闭环的评标管理流程。

在评标委员会的组建上，《细则》明确要求评标委员会由招标人代表和物业服务专家组成，成员人数为五人以上单数，其中专家不得少于总人数的三分之二。专家须从市住建局建立的评标专家名册中随机抽取，确保评审的专业性和独立性。同时，《细则》严格规定了专家回避制度，凡与投标人存在任职、亲属或经济利益关系的，均不得参与评标，违者将承担相应法律责任。

在评标程序设计方面，《细则》将评标分为“初步评审”和“详细评审”两个阶段。初步评审重点审查投标文件是否符合招标文件的实质性要求，如投标担保、签字盖章、技术方案合规性等。若存在重大偏差——例如未提供有效投标担保、方案不符合技术标准、承诺目标不切实际等——将直接作否决处理。而对于细微偏差，则允许投标人在规定时间内补正，体现了程序的严谨性与灵活性相结合。

在详细评审环节，《细则》推荐采用“综合评估法”，将评分体系划分为技术、商务、价格和现场答辩四大模块，并实行百分制加权评分。其中，技术部分重点考察物业服务方案的科学性与可操作性；商务部分关注企业信用、履约能力和过往业绩；价格部分则对住宅、商铺、停车位等各类服务报价进行量化分析；答辩环节则通过现场问答检验投标团队的专业素养与应变能力。这种多维度、可量化的评价体系，有助于全面衡量投标企业的综合实力，避免“唯低价中标”的弊端。

三、创新亮点：强化信用监管与结果运用

值得注意的是，《评标细则》特别强调信用信息在评标中的应用。招标人可向评标委员会提供投标人在市住建局信用档案中的记录，作为商务评分的重要依据。这意味着企业的日常经营行为、履约表现、投诉处理情况等都将直接影响其在招投标中的竞争力，倒逼物业服务企业提升服务质量、加强诚信建设。

此外，《细则》还规定，评标报告必须包含否决投标说明、评审排序、评分比较一览表等内容，并由全体评标委员签字确认。对评审结果有异议的成员需书面陈述理由，确保评审过程可追溯、可监督。这一系列制度设计，极大提升了评标工作的公开透明度和公信力。

四、适用范围广泛，鼓励业主组织参照执行

《评标细则》主要适用于由物业建设单位组织的前期物业服务招标项目，但同时也明确：业主和业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，可参照本细则执行。这一规定为后期物业管理阶段的公开选聘提供了权威指导，有助于提升业主自治能力，促进物业更替过程的规范化。

五、施行时间与政策衔接

《东莞市物业服务评标细则》自2025年10月15日起施行，有效期五年，至2030年10月14日止。在此期间，凡与本细则不一致的原有规定，一律以本细则为准。各镇街（园区）及相关单位需认真组织学习，确保政策落地见效。

《东莞市物业服务评标细则》的出台，是东莞深化物业管理改革、提升城市治理现代化水平的重要举措。通过制度化、标准化、透明化的评标机制，必将引导物业服务企业回归服务本质，推动行业从“价格竞争”向“质量竞争”转变，最终实现业主满意、企业提质、政府监管三赢的良好局面。