城市更新如何不再“大拆大建” 以人为本、运营思维与多元共治成破局关键

城市更新如何不再“大拆大建”？10月28日，在2025中国（重庆）城市更新论坛暨资源对接大会上，与会嘉宾一致认为，城市更新已不再是简单的物理空间改造，而是涉及发展理念、运营方式与文化传承的系统性变革，必须从“政府主导、大拆大建”转向“以人为本、运营前置、多元共治”的可持续模式。

中国城市规划学会理事长、全国工程勘察设计大师杨保军强调，城市更新必须回归人的需求本质，从理想化规划转向对社会真实需求、市场真实需求的精准响应。

与会专家普遍认为，城市更新应摒弃“重物轻人”的传统思维，转向“以人为本”的精细化运营。通过体检评估、需求调研等手段，精准识别城市短板与居民痛点，确保更新项目真正惠及民生。

“城市更新已进入‘运维时代’。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹指出，过去“重建设轻运营”的模式导致大量空间闲置低效，而未来城市更新必须树立长期主义思维，构建规划、建设、投资、运维一体化的新模式。

秦虹形象地比喻：城市更新如同更新一台旧电脑，“不仅要换硬件，还要重写代码、重装系统”。这意味着必须构建“政策—金融—运营”三位一体的新体系。在政策层面，需建立国家、地方、项目三级贯通、弹性适应的制度环境；在金融层面，应推动财政资金撬动、金融工具创新与社会耐心资本进入；在运营层面，则要区分居住、公共与产业三类空间，实施差异化运营。

厦门朗乡投资公司董事长李亚明指出，城市更新是“重新寻找城市精神的过程”，需从政府单一管理转向多元共治，城市更新的成功离不开政府、市场、居民与专业团队的协同努力。

在资本层面，高和更新公司首席执行官王柯翔提出了“大资管算法”与“多层次REITs接力”路径。他指出，城市更新不应再算“回本周期”，而应通过资产现金流估值、资本市场接力实现资金快速回流。“国有资本应尽快从不动产中抽身，投向产业与民生。”

他呼吁平台公司从“将”变“帅”，推动轻重资产分离、社会资本分类参与，让城市更新从“政府包揽”走向“社会共投”。