以高质量城市更新为锚 持续推动房地产市场回稳与行业转型

7月15日落幕的中央城市工作会议明确指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在这个权威判断的基础上，会议明确指出，内涵式发展是未来城市工作的主线，同时把推进城市更新作为以高质量发展实现现代化人民城市建设的重要抓手。为此，会议专门在创新城市建设的工作部署中要求高质量开展城市更新，也在宜居城市的工作部署中要求加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造。这些重要论述，为我国房地产转型发展明确了历史方位，也指明了未来方向。

7月30日中央政治局进一步明确要求，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。会议同时强调，宏观政策要持续发力、适时加力，要落实落细更加积极的财政政策，货币政策要保持流动性充裕，强化宏观政策取向一致性。

在这个背景下，当前促进房地产市场止跌回稳，应保存必要的政策定力，在消化和细致落实已有政策的基础上，优先把城市更新这个未来相当长时间的房地产发展的“大蛋糕”做大做好做细。高质量开展城市更新，也是推动房地产发展转型和加快构建房地产发展新模式的重要组成部分，应成为当前及今后房地产发展工作的中心之锚。

住房城乡建设部部长倪虹在8月1日出版的《求是》杂志所刊文章《走出一条中国特色城市现代化新路子》中，对城市更新的重要意义，及与好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设的一体统筹做了深刻和全面的阐述。倪虹部长的文章特别强调，下功夫建设好房子，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，为人民群众建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。倪虹部长的文章中还强调，下功夫建设好小区，持续推进城镇老旧小区改造。这些都为房地产转型发展如何与城市更新紧密结合指出了方向和给出了细致指导。

在城市发展从增量时代进入存量时代的过程中，房地产发展要主动适应这个变化，从投资驱动转为运营驱动，从开发创收为主转为服务增收为主。存量与增量是内在辩证统一的，不仅今天的存量来自过去增量的积累，今天的存量更新就是在不断创造新的增量。经过20多年房地产大规模高速增量扩张，我国仅城镇范围就积累了约500亿平方米的各类房地产存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约10亿平方米的更新替代需求。存量优化和提质的过程，就是城市更新。如倪虹部长文章所指出，城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动。未来城市与房地产发展，一定是要与城市更新密切结合，高标准、高可及性、高公平性地建设好房子、好小区、好社区和好城区。

基于“增量—存量—质量”三量统筹的高质量城市更新，不仅给房地产市场止跌回稳吃下定心丸，更为加快房地产转型发展和构建房地产发展新模式提供广阔舞台。而“增量—存量—质量”三量统筹，说到底都是践行人民城市理念，积极精准回应人民群众日益增长的多样化多元化美好生活需求。

摘自 《中国建设报》 2025.08.12 上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授 陈杰